innfoodsecrИнновации и продовольственная безопасностьInnovations and Food Safety2311-0651Издательский центр Новосибирского государственного аграрного университета «Золотой колос»10.31677/2311-0651-2026-14-2-119-128innfoodsecr-1267Research ArticleРЕГИОНАЛЬНАЯ И ОТРАСЛЕВАЯ ЭКОНОМИКАREGIONAL AND SECTORAL ECONOMYКонцепция «рейтингового» развития проектного финансирования жилищного строительства в Российской ФедерацииThe concept of «rating» development of project financing for housing construction in the Russian FederationЕмельяновМ. А.EmelyanovM. A.

М. А. Емельянов, магистрант

г. Новосибирск

M. A. Emelyanov, Master’s Student

Novosibirsk

emelyanovm54@gmail.comШинделоваО. С.ShindelovaO. S.

О. С. Шинделова, кандидат экономических наук, доцент

г. Новосибирск

O. S. Shindelova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor

Novosibirsk

olga_education@mail.ruСибирский государственный университет инженерии и биотехнологийРоссияSiberian State University of Engineering and BiotechnologyRussian Federation20262007202602119127Copyright © Емельянов М.А., Шинделова О.С., 20262026Емельянов М.А., Шинделова О.С.Emelyanov M.A., Shindelova O.S.Данная работа распространяется под лицензией Creative Commons Attribution 4.0.This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 License.https://innfoodsecr.elpub.ru/jour/article/view/1267

Разработана и обоснована концепция «рейтингового» развития механизма проектного финансирования жилищного строительства, позволяющая снизить асимметрию информации между участниками рынка (банками, застройщиками, гражданами) и повысить эффективность распределения кредитных ресурсов. Исследование проведено на основе бухгалтерской (финансовой) отчетности шести специализированных застройщиков предприятия N (сама компания в исследовании будет обозначена как предприятие N, а застройщики – 1, 2…6.), данных Единой информационной системы жилищного строительства, обзоров Банка России и аналитических материалов ДОМ.РФ. Использованы методы горизонтального и вертикального анализа баланса, коэффициентный анализ (12 показателей), метод средневзвешенного агрегирования для расчета интегрального рейтинга, сравнительный и консолидированный анализ.

Выявлены системные проблемы застройщиков на этапе строительства: критический дефицит собственного капитала (коэффициент автономии до 0,0026), экстремально высокая кредитная нагрузка (финансовый рычаг до 485 %), недостаточная абсолютная ликвидность (0,0016). Разработана методика расчета интегрального рейтинга благонадежности (R), включающая три группы показателей: финансовые (вес 0,40), операционные (0,30) и репутационные (0,30). По итогам апробации застройщикам присвоены классы от В (78 баллов, введённый объект) до Е (28–31 балл, строящиеся объекты). Консолидированный рейтинг предприятия N составил 40,9 баллов (класс D). Показано, что публичный рейтинг позволяет дифференцировать процентные ставки по проектному финансированию (от значения «ключевая ставка + 1–2 %» для класса А, до значения «КС + 4–5 %» для класса Е) и снизить риски для банков и дольщиков.

Предложенная концепция рейтингового развития проектного финансирования впервые интегрирует финансовые, операционные и репутационные индикаторы в единую публичную систему оценки застройщиков. Её внедрение позволит банкам унифицировать кредитные ставки, гражданам – осознанно выбирать надёжного застройщика, регуляторам – своевременно выявлять проблемные компании. Базовый сценарий рекомендован к реализации в 2026–2030 гг. с ожидаемым повышением доли застройщиков с высоким рейтингом до 45–50 % и снижением количества обманутых дольщиков на 30–40 %.

The purpose of the study is to develop and substantiate the concept of «rating» development of the housing project financing mechanism, which makes it possible to reduce information asymmetry between market participants (banks, developers, citizens) and increase the efficiency of credit resource allocation. The study was conducted based on the accounting (financial) statements of six specialized developers of Enterprise N (the company itself will be called Enterprise N, and the companies will be called 1, 2, 3, 4, 5, and 6), data from the Unified Information System of Housing Construction, reviews of the Bank of Russia and analytical materials of DOM.RF. The methods of horizontal and vertical balance analysis, coefficient analysis (12 indicators), weighted average aggregation method for calculating the integral rating, comparative and consolidated analysis were used.

The systemic problems of developers at the construction stage have been identified: critical equity deficit (autonomy ratio up to 0.0026), extremely high credit burden (financial leverage up to 485%), insufficient absolute liquidity (0.0016). A methodology for calculating the integral reliability rating (R) has been developed, which includes three groups of indicators: financial (weight 0.40), operational (0.30) and reputational (0.30). According to the results of the testing, developers were assigned classes from B (78 points, commissioned facility) to E (28-31 points, facilities under construction). The consolidated rating of Enterprise N was 40.9 points (class D). Three scenarios of the system implementation are proposed: inertial (5-7 years, voluntary), basic (3-5 years, recommendatory), target (2-3 years, mandatory). It is shown that the public rating makes it possible to differentiate interest rates on project financing (from a key rate of +1-2% for class A to CS+4-5% for class E) and reduce risks for banks and equity holders.

For the first time, the proposed concept of rating development of project financing integrates financial, operational and reputational indicators into a single public evaluation system for developers. Its implementation will allow banks to unify loan rates, citizens to consciously choose a reliable developer, and regulators to identify problematic companies in a timely manner. The baseline scenario is recommended for implementation in 2026-2030, with an expected increase in the share of highly rated developers to 45-50% and a decrease in the number of defrauded shareholders by 30-40%.

проектное финансированиежилищное строительстворейтинг благонадежности застройщиковфинансовая устойчивостьсчета эскроуспециализированный застройщикСибирский федеральный округдифференциация процентных ставокасимметрия информацииинтегральный рейтингproject financinghousing constructiondeveloper reliability ratingfinancial stabilityescrow accountsspecialized developerSiberian Federal Districtinterest rate differentiationinformation asymmetryintegral ratingReferencesОб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 40.Federal Law of December 30, 2004 No. 214-FZ, Sobranie zakonodatel’stva RF, 2005, No. 1, Article 40.О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 01 июля 2018 г. № 175-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2018. – № 27. – Ст. 3953.Federal Law of July 1, 2018 No. 175-FZ, Sobranie zakonodatel’stva RF, 2018. No. 27, Article 3953.Обзор рынка жилищного строительства и проектного финансирования. Выпуск 2025 // Центральный банк Российской Федерации. – Москва : Банк России, 2026. – 48 с.Central’nyj bank Rossijskoj Federacii, Moscow: Bank of Russia, 2026, 48 p.Йескомб, Э. Р. Принципы проектного финансирования / Э. Р. Йескомб ; пер. с англ. И. В. Васильевской – Москва : Альпина Паблишер, 2020. – 912 с. – ISBN 978-5-9614-3079-0.Jescomb E.R. Principy proektnogo finansirovaniya (Principles of project financing), Moscow: Alpina Publisher, 2020, 912 p., ISBN 978-5-9614-3079-0.Мониторинг деятельности застройщиков в условиях проектного финансирования. Аналитическая записка № 24 // ДОМ.РФ. – Москва : ДОМ.РФ, 2026. – 32 с.DOM.RF, Moscow: DOM.Russian Federation, 2026, 32 p.Титов, В. О. Эволюция проектного финансирования: этапы и перспективы развития / В. О. Титов // Финансы и кредит. – 2021. – Т. 27. – № 6. – С. 1325–1342.Titov V.O. Finansy i kredit, 2021, Vol. 27, No. 6, pp. 1325–1342. (In Russ.)Собина, Н. В. Проектное финансирование: теория и практика / Н. В. Собина, М. П. Логинов. – Москва : ИНФРА-М, 2022. – 256 с. – ISBN 978-5-16-017543-0.Sobina N.V., Loginov M.P. Proektnoe finansirovanie: teoriya i praktika (Project finance: theory and practice), Moscow: INFRAMoscow, 2022, 256 p., ISBN 978-5-16-017543-0.Finnerty, J. Project Financing: Asset-Based Financial Engineering / J. Finnerty. – 3th ed. – Hoboken : Wiley, 2013. – 560 p. – ISBN 978-1-118-39410-2.Finnerty J. Project Financing: Asset-Based Financial Engineering, 3rd ed., Hoboken: Wiley, 2013, 560 p., ISBN 978-1-118-39410-2.Brealey, R. Principles of Corporate Finance / R. Brealey, S. Myers. – 13th ed. – New York : McGraw-Hill, 2020. – 1008 p. – ISBN 978-1-260-01390-0.Brealey R., Myers S. Principles of Corporate Finance, 13th ed., New York: McGraw-Hill, 2020, 1008 p., ISBN 978-1-260-01390-0.Цехомский, Н. В. Проектное финансирование в России: проблемы и перспективы индустриализации / Н. В. Цехомский // Банковское дело. – 2023. – № 3. – С. 34–41.Tsekhomsky N.V. Bankovskoe delo, 2023, No. 3, pp. 34–41. (In Russ.)Корсун, Ю. В. Синдицированное кредитование как механизм проектного финансирования / Ю. В. Корсун // Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2022. – № 11. – С. 112–125.Korsun Yu.V. Finansovaya analitika: problemy i resheniya, 2022, No. 11, pp. 112-125. (In Russ.)Тесля, П. Н. Финансовый менеджмент / П. Н. Тесля. – Москва : РИОР : ИНФРА-М, 2019. – 218 с. – ISBN 978-5-369-01562-9.Teslya P.N. Finansovyj menedzhment (Financial management), Moscow: RIOR: INFRA-M, 2019, 218 p., ISBN 978-5-369-01562-9.Кеменов, А. В. Управление денежными потоками. Кеменов А. В.– 3-е изд. – Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2020. – 191 с. – ISBN 978-5-238-03350-1.Kemenov A.V. Upravlenie denezhnymi potokami (Cash flow management), 3rd ed., Moscow: UNITYDANA, 2020, 191 p., ISBN 978-5-238-03350-1.Единая информационная система жилищного строительства : ЕИСЖС : [сайт]. – URL: https://наш.дом.рф (дата обращения: 04.05.2026).https://наш.дом.рф (May 04, 2026).Bausparkassen. Jahresbericht 2025 // Bausparkassenverband. – Berlin : Verband der privaten Bausparkassen, 2026. – 112 P.Bausparkassen. Jahresbericht 2025, Bausparkassenverband, Berlin: Verband der privaten Bausparkassen, 2026, 112 p.Поташева, Г. А. Новые подходы к оценке кредитоспособности застройщиков / Г. А. Поташева // Экономика строительства. – 2024. – № 2. – С. 33–41.Potasheva G.A. Ekonomika stroitel’stva, 2024, No. 2, pp. 33–41. (In Russ.)Жуковская, Е. А. Поддержка малых форм хозяйствования как драйвер устойчивого развития сельских территорий / Е. А. Жуковская, О. С. Шинделова, А. В. Завгородняя // Экономика сельского хозяйства России. – 2026. – № 2. – С. 131–138. – DOI 10.32651/262-131.Zhukovskaya E.A., Shindelova O. S., Zavgorodnaya A.V., Ekonomika sel’skogo hozyajstva Rossii, 2026, No. 2, pp. 131–138, DOI 10.32651/262-131. (In Russ.)

The authors declare that there are no conflicts of interest present.